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La vente en viager constitue un très bon moyen d’investissement dans l’immobilier. Voici pourquoi.
Longtemps taboue, la vente en viager se répand de plus ne plus, surtout en raison des avantages qu’elle présente aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur.
La vente en viager est un contrat par lequel le crédirentier cède à l’acquéreur les droits de propriétés sur son bien. Il peut s’agir d’un bien immobilier, d’un capital ou d’un portefeuille d’action. L’une des particularités est que l’acquéreur ne peut disposer de ce bien qu’à la mort du crédirentier. En contrepartie, il a droit à un mode particulier de règlement de la vente. Un capital initial appelé bouquet est versé à a conclusion du contrat, et l’acquéreur perçoit jusqu’à son décès une rente versée périodiquement. Le prix ainsi réparti est calculé en fonction de la valeur du bien, de l’âge de son vendeur mais également des conditions de vente. Le contrat peut en effet prévoir que le vendeur continu à bénéficier de l’usufruit de la propriété. En fonction de cela, il peut par exemple continuer à habiter le bien vendu s’il s’agit d’un immeuble, ou encore le louer. Dans ces cas, la vente en viager est qualifiée de “vente occupée”. Dans le cas contraire, il est libre. Le prix versé par l’acquéreur varie donc en fonction des droits que conserve le crédirentier sur le bien vendu. Les parties au contrat en décideront de manière consensuelle, mais en cas d’un bouquet élevé le montant des rentes est plus faible et vice versa. Il est conseillé au vendeur de prévoir une rente assez conséquente, 500€ par exemple tout en s’arrangeant pour ne pas décourager l’acquéreur. Quand à l’acquéreur, il lui est conseillé d’effectuer la transaction avec une personne ayant au moins 20 ans de plus que lui. Cela réduit les risques de le voir décéder avant le crédirentier. On se souvient encore du cas de la doyenne Jeanne Calmant qui était morte après son acquéreur. Même si dans ce cas, le contrat revient aux légataires de l’acquéreur, il ne représente aucun intérêt financier pour ce dernier. L’acquéreur doit également veiller à choisir son cocontractant de manière à pourvoir entrer en possession de son bien avant son accession à la retraite. Autrement, le paiement des rentes pourrait constituer pour lui une charge supplémentaire pour un revenu déjà allégé. De manière générale, les clauses financières et légales du contrat de vente viager sont contenues dans l’avant contrat ainsi que dans l’acte authentique élaboré par un notaire, en particulier lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier. Le contrat de vente au viager peut prendre fin dans plusieurs cas. Le premier est le décès du crédirentier. Dans ce cas, l’acquéreur prend possession de son bien et cesse de verser les rentes. Le débirentier peut en cas d’existence d’une clause de rachat, racheter de son bien et après accord avec l’acquéreur. Il y a également fin du contrat en cas de non paiement des arrérages dus par l’acquéreur. La dissolution est faite dans ce cas à ses frais. Enfin, en cas de décès du crédirentier dans les 20 jours suivants la conclusion du contrat, des suites d’une maladie déjà existante, le contrat est annulé.
Ce type de contrat comporte des avantages aussi bien pour l’acquéreur que pour le vendeur. Le premier s’assure l’existence d’un revenu supplémentaire jusqu’à son décès. De plus, ce revenu lui permet s’il le désire de continuer à jouir de l’usufruit sur son bien. Quant à l’acquéreur, il n’est en proie à aucun souci de gestion ou d’entretien puisqu’en cas de vente au viager occupé, le vendeur s’en charge. Il ne paie pas non plus d’impôts et constitue ainsi un paradis fiscal. La vente en viager est en outre un placement à long terme, transmissible, et qui permet à l’acquéreur de bénéficier de retraites beaucoup plus sereines. Il s’agit en outre d’une transaction qui ne pèse pas trop lourd pour l’acheteur puisque le paiement est progressif. Enfin, il s’agit d’un acte sécurisé car authentique.
17 septembre 2014 La Rédaction
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